自持物業經營稅務籌劃 - 下載本文

發生糾紛時可能會吃虧。實務中就有這么一個案例,某出租方沒有提供物業管理服務,而和出租方簽訂了物業管理服務和房屋租賃合同,但到期承租方由于經營不善無法支付房租,出租方將其告到法院,承租方以出租方未提供物業管理服務為由,拒絕支付物業管理服務費。該理由得到了法院認可,出租方只能啞巴吃黃連,有苦說不出。

8、出租改代銷方式:

8.1 該方案與方案6有相似之處,改為代銷方式后,房產稅是按照房產計稅余值的1.2%計征,而不是按租賃收入的12%計征,這就有一個前提條件:此籌劃方式需要考慮租金與房產計稅余值大小來確定選擇何種行為方式,當租金收入大于房產計稅余值的十分之一時,才可選擇此方式。

8.2 舉例說明:東方房地產公司將一處小型商場門面出租給A公司由于其銷售自產產品,每年收取租金100萬元,該房產的計稅余值為500萬元。東方公司和A公司均為增值稅一般納稅人。東方公司取得的租賃收益應交納的相關稅收情況如下(假設只考慮營業稅和房產稅):

東方公司每年應當繳納的營業稅為:100*5%=5萬元 東方公司每年應當繳納的房產稅為:100*12%=12萬元

東方公司可考慮利用門面房為A公司代銷產品,代銷產品的品種、價格有A公司確定,東方公司只收取代銷手續費,假設東方公司每年收取的手續費仍為100萬元,東方公司應負擔的相關稅收為:

東方公司每年應當繳納的營業稅為:100*5%=5萬元 東方公司每年應當繳納的房產稅為:500*1.2%=6萬元

通過以上計算可知:籌劃后東方公司少負擔房產稅12-6=6萬元。 四、我們目前可采納的籌劃方式:為了實現資源優化配置、資產效益最大化,現提出如下運營思路:

1、泰發祥置業公司(聚能物流公司)與泰發祥商業運營公司簽訂招商運營協議,負責其所有商業的招商運營服務,按租金收入收取1%--5%的傭金,具體比例本著讓商業運營公司收支平衡略有盈余為原則。

理由:一是可以壯大置業公司的經營費用,抵扣25%的企業所得稅;二是可以讓商業運營公司自負盈虧,調動商業運營公司的積極性。

2、泰發祥置業公司(聚能物流公司)所有商業出租時均與商戶簽訂三份協議,一份商業租賃協議、一份招商管理、一份物業服務協議,租金與管理費用的比例為68:32或60:40,物業服務費按物價部門審批的收費標準收取。

2.1 理 由:一是物業服務收入、管理費用不交房產稅;二是物業公司一般都屬于虧損企業,可以利用物業公司的虧損抵扣部分企業所得稅。

2.2稅務風險:但是要考慮商業運營公司沒有資產可計提折舊、也沒有大量的費用抵扣企業所得稅,存在產生大量的利潤征收25%企

業所得誰的問題,如果不能解決費用抵扣利潤的問題,這樣籌劃也會形成得不償失的結果。

3、在簽訂所有物業租賃協議時盡量回避“免租期”條款,并注意租賃物業的交付時間。

4、在租賃價款中注意區分房產與場地、設備價款,不能將露天場地及設備的租賃價款記入房產租賃價款中。

5、根據不同的商戶特點,確定不同的租金收取方案,具體操作由商業運營公司負責和商戶談判簽訂合同。

肖太壽 制度控稅原理及案例分析

良好的涉稅制度是控制企業稅負的重要因素;企業涉稅風險最終歸因于制度問題;低稅負的涉稅制度設計是企業稅收籌劃的一種技術手段。在此基礎上,得出企業必須重視制度設計來控制和降低企業稅負的結論。 關鍵詞: 企業制度 控稅 原理

所謂的制度控稅是指企業通過設置良好的內部控制制度、相關的涉稅管理經營制度來規范企業的經營和管理行為,使企業經營真正規范有序,開源節流,達到控制和節約非稅收成本,最終使企業節省稅收,減少稅收風險的一種財稅管控行為。制度控稅折射出一種稅收與制度間的邏輯關系,即制度與稅收之間是辨證統一關系:制度決定了公司的經營和管理行為,公司的經營和管理行為決定企業稅收的多少。如果要讓企業進行節稅,則必須重視公司各項制度的重構和設計,充分選擇更有利于公司節稅的制度。因此,公司涉稅制度的設計是

公司進行稅收籌劃的一種重要技術,公司應該重視降低稅負的涉稅制度設計,公司在制定制度時必須考慮該制度能否降低企業的稅收成本。

一、良好的涉稅制度是控制企業稅負的重要因素

涉稅制度是企業進行稅收籌劃的重要工具,也是企業控制稅負的重要源泉。公司常用的涉稅制度主要有:發票管理制度、采購制度、營銷制度、稅負分析制度、納稅評估制度、、稅收預算管理制度、納稅風險預警制度、納稅成本控制制度、企業納稅自查制度、合同管理制度等。這些涉稅制度都會影響企業的稅負。有不少公司很不重視公司涉稅制度的建設,即使重視公司制度的建設,也很少從稅收的角度來思考公司制度的設計,從而使公司承擔了不必要的稅收成本。因為從制度設計實踐來看,大部分公司的制度構建和設計工作都是由公司法律部門或公司聘請的法律顧問來完成的,而大部分法律部門或法律顧問工作者都是學法律出身的,很少是學稅收學或會計學出身的,這些法律工作者在對公司進行制度設計時根本不可能考慮給公司設計更節稅的制度。因此,當前大部分公司內部的各項制度很難起到節稅的作用。為了給公司制定更節稅的制度,從事公司制度設計時,必須從節省稅收的角度去設計公司的各項制度,使企業獲得良好制度帶來節稅的紅利。

實踐中,有不少企業通過設計良好的節稅制度而實現節稅的效果,也有不少企業因制度設計本身存在問題從而多繳稅的現象。下面以案例做詳細分析。

[案例分析1:某制造企業采購制度設計不合理的涉稅成本分析]

(1)案情介紹

江南洪峰制造企業制定一項采購制度,制度中明確規定如下:降低企業采購成本是企業控制成本中的重中之重,為此,采購部門在采購時,必須優先選擇報價最低的供應商進行交易,在必要時,盡量選擇“不要票一個價”的采購價進行交易。2014年6月,該企業采購部門在采購原材料過程中,材料供應商報出兩個價格:一個是200萬元,供應商不開發

票,只開收據;一個是220萬元,供應商開發票。結果該采購部負責人選擇了第一個價格,為了節約20萬元采購成本而選擇供應商不開發票。該企業所在地適用25%的企業所得稅政策,請分析該企業的涉稅成本。

(2)涉稅成本分析

采購中為降低采購成本而不開具發票的涉稅風險主要體現在企業無法抵扣增值稅進項稅額和企業所得稅前無法扣除成本從而使企業多繳納企業所得稅,甚至會使企業增加的稅收高于降低的采購成本。基于此分析,本案例中的制造企業由于沒有索取供應商的發票,只索取一張200萬元的收據,其增值稅進項稅額就不可以抵扣34萬元,企業所得稅稅前不可以扣除200萬元成本,因為根據國稅發[2008]40號和國稅發[2009]114號文的規定,企業沒有取得合理合法的票據,其成本不可有企業所得稅前扣除,所以該企業要多繳納企業所得稅50萬元,加上不能抵扣的34萬元增值稅,總共要多承擔84萬元稅收,扣除節省的采購成本20萬元,還多承擔64萬元,真是得不償失。

如果公司在采購制度中明確規定:公司在采購過程中必須見票付款或必須向供應商索取發票,則本案例中的公司就不會產生損失64萬元。

二、企業涉稅風險最終歸因于制度問題

企業涉稅風險分為多交稅和少交稅的風險,企業多交稅還是少交稅,在一定程度上都與其制定的涉稅制度有著千絲萬縷的關系。制度是企業經營中的行為準則,特別是企業的一些企業涉稅制度,是產生或控制企業稅收風險的主要因素。縱觀企業稅收風險的歷史,可以發現,公司制度決定企業經營過程,企業經營過程決定企業風險,不僅僅限于稅收風險。即企業涉稅風險或多或少都緣于公司制度。基于此分析,公司要控制稅收風險,將稅收風險控制在萌芽狀態中,公司決策層、管理層必須從制度設計和制定入手,在公司設計和制定時,應充分考慮制度執行過程中隱藏的潛在稅收風險的識別和防范,重點在公司涉稅制度的制定





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